Агент, брокер, маклер, посередник… Як тільки не називають фахівця з операцій із нерухомістю! Але брокери і маклери спеціалізуються на біржовій діяльності. Агенти і посередники працюють у багатьох сферах. А ті, хто займається операціями на ринку нерухомості, називають себе «ріелторами» або агентами з нерухомості.

Ріелтор – це посередник між продавцем і покупцем при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості (або договору оренди). Він не тільки з’єднує людей у пошуках найбільш відповідного варіанту, стежить за правильним оформленням угоди, але і є свідком угоди, яка укладається.

У Приірпінні ринок нерухомості дуже жвавий. Однак чи все тут гаразд? Які небезпеки можуть чатувати на недосвідченого покупця? Які новітні тенденції проглядаються на ринку нерухомості? Із чим доводиться стикатися у своїй повсякденній роботі ріелторам? Про це і не тільки ми розпитали в Артема ПЕТРЕНКА – спеціаліста з нерухомості, юриста, директора компанії «Центр нерухомості Артема Петренка».

– Що зараз у Приірпінні відбувається з ринком нерухомості?

– Хоч як це не дивно, зараз у нашому регіоні спостерігається наймінімальніша ціна, яка взагалі може бути для того, щоб ринок нерухомості не обвалився. Йдеться про співвідношення гривні і долара. Собівартість будівництва для забудовників сьогодні складає близько 7 тис. грн/кв м. Ціна при купівлі житла, на яку орієнтується більшість покупців – 9–10 тис. грн/кв м. Нижче 7–8 тис. грн  ніхто продавати не може навіть теоретично (на практиці такого не буває), бо це вже робота в мінус. Якщо забудовник пропонує таку ціну – це відразу має насторожити: тут є ризик того, що будинок залишиться недобудованим або якість його матеріалів буде просто небезпечно низькою.

Чому кажу, що ціна наймінімальніша: раніше, коли у Приірпінні був будівельний бум, то забудовник вкладав у будівництво квадратного метру, скажімо, 1 долар, а 2–2,5 долари на ньому заробляв. Зараз ситуація зовсім інша. На вкладений долар він може заробити 30 центів. Собівартість обумовлює планку, нижче якої він не може опустити ціну.

– А верхню планку дуже жорстко обмежує конкуренція, яка у нашому краї досить висока…

– Так. Адже чим вища ціна, тим важче продати свої метри. Платоспроможність населення зараз помітно впала, кредитів немає. Тож якщо просити більше грошей, то треба пропонувати додаткові комфортні умови. Люди зараз вибирають житло, орієнтуючись не тільки на ціну. На привабливість об’єкту впливає наявність неподалік школи, садочка, медичного закладу. Зараз просто вибудувати багатоповерхівку на 7-ми сотках не вийде. Люди вибагливіші і потребують дитячих майданчиків, озеленення, парковок, зон відпочинку. Ті забудовники виграють, які усі ці зручності для людей створюють.

У Приірпінні на одного продавця – один покупець. І ще: якщо раніше всі хотіли жити в центрі Ірпеня, то сьогодні є дуже багато перспективних районів, які активно розвиваються. Наприклад, за Машторфом. Там усе, що треба для життя, є: супермаркети, аптеки, кав’ярні, ресторани, транспорт.

Тож нині ціни на квадратні метри у нас стартують від 9 тисяч грн у тих забудовників, які виграють за рахунок великого об’єму будівництва. Дрібніші підприємці пропонують житло від 10–11 тисяч. Житло комфорт-класу починається від 12 тис. грн за кв. м.

– Як змінилися попит і пропозиція за останні роки?

– Забудовників стало менше, але вони зводять переважно житлові комплекси, а не поодинокі будинки. Ринок відсіює тих, не вписується в цінову політику. Залишаються ті, хто чують людей. Тут треба не просто продати квадратні метри, а вгадати із плануванням, інфраструктурою, запропонувати умови післяпродажного сервісу – проведення ремонту квартир, створення ОСББ. Купуючи в деяких ірпінських будівельних компаній, тепер не треба думати, де шукати майстрів для проведення ремонту, а можна відразу в забудовника замовити таку послугу. І це буде дешевше, ніж когось наймати, бо забудовник «бере об’ємом» і в результаті всі залишаються у виграші.

– Звідки до нас приїздять люди купувати квартири?

– Багато кримчан, переселенців із Донецька і Луганська, киян. Кияни продають своє житло у столиці і переїздять сюди. Тут ціна менша, тож можна придбати квартиру більшої площі, а добиратися на роботу практично однаково – що живучи в самому Києві, що з Ірпеня. Зате тут затишно, зелено, є куди вийти, особливо з дітьми. От мій знайомий придбав квартиру в Києві, прожив там деякий час, але коли з’явилися діти, то зіштовхнувся з проблемою, що немає де в Києві вийти з маленькою дитиною погуляти. Всюди машини, люди. Переїхав в Ірпінь. Тепер говорить, що не уявляє, як раніше жив у столиці.

Якщо порівнювати Київ з Ірпенем, то Київ помітно програє. Знов-таки – через інфраструктуру. В Ірпені як сама міська адміністрація створює гарну інфраструктуру, так і забудовники у межах своїх житлових комплексів. Місто розвивається, сюди приїздять люди і тут осідають податки, а за рахунок податків створюються нові інфраструктурні об’єкти – ті ж самі дороги, парки…

– А наскільки ці нові мешканці не є «чужорідними» для нас, чи не привносять свої якісь звички, які негативно б позначилися на житті міста?

– Я би сказав, що в більшості цей прилив «нової крові» є позитивним явищем для міста, бо люди сюди приїздять у більшості з новим мисленням. Вони вже десь мандрували, встигли заробити гроші, вони вже мають уявлення про те, як би їм хотілося жити. Це нове покоління України, яке може щось у нашій державі змінити на краще. Це активні люди. Багато хто уже, скажімо, не хоче викидати невідсортоване сміття, бо розуміє наслідки цього варварства. Тож місту треба думати про те, щоб налагоджувати сортування сміття. Ці люди вже шукають для життя місто сучасного європейського зразка. Інакше виїздять закордон. Бо просто жити у квадратних метрах, не враховуючи того, що відбувається довкола, сьогодні для великої кількості молодих людей не актуально. А ще людям хочеться жити і творити в одному просторі. І вони знаходять це в Ірпені.

Хоча є й чимало грубих, безкультурних людей, із постійними претензіями до всіх. Але таких уже значно менше.

– З якими проблемами Вам як ріелтору найчастіше доводиться стикатися?

– Найбільша проблема – коли підбираєш для клієнта варіант житла і хочеш продати те, що справді добудується і де не буде проблем із документами. Я ж перед тим, як робити пропозицію, аналізую ситуацію по забудовнику. От, скажімо, вчора у нього все було добре, а сьогодні він набрав у роботу дуже багато об’єктів і виникає ризик того, що це буде ненадійна інвестиція. Тож я наголошую про це своєму клієнту: ось тут ціна нижча, але є ризик того, що дім може не добудуватися.

У нас дуже багато людей хочуть купити квартири подешевше. І коли я пропоную їм на квадратному метрі дорожче на 1000–1500 грн, то вони думають, ніби їх хочу надурити і просто заробити на них більше. Хоча вони не враховують той факт, що я працюю за рекомендацією. Інвестиція в нерухомість – дуже ризикована справа. Тому краще працювати зі спеціалістами, які розуміються на цьому і вже провели аналіз ринку і ризиків. Треба працювати з тими, хто відкритий і може себе показати.

– Якщо не секрет: в які халепи Ви потрапляли, допомагаючи клієнту купити житло?

– Була одна ситуація минулого року. Клієнт обрав для розгляду два комплекси. Один із них проблемний, який дуже довго добудовується – його мали здати цього літа, але знову відтерміновують. Я його переорієнтовував на інший об’єкт, але він захотів саме той. Але коли зрозумів, що будівництво не йде – телефонує і просить продати. Я не узявся це робити, скільки б мені не обіцяли комісійних. Бо потім будуть звинувачувати мене. Я не можу покупцям сказати, що так, усе буде добре і вчасно. Обманювати когось – це нашкодити собі. Бо зараз так, я можу не втратити вигоди і заробити, але надалі на перспективу вже нічого не заробиш. По колегах бачу, які продавали проблемні новобудови – зараз до них ніхто не хоче звертатися.

– А яка у нас ситуація із вторинним ринком?

– Проблем зі старим фондом дуже багато. Перш за все тому, що люди хочуть продати свою квартиру за неадекватно високу ціну. Мова ж іде про житло в будинку, строк експлуатації якого переважно добігає кінця! Люди не хочуть рахуватися з реаліями ринку. Бо на ринку квартира площею 50 кв. м коштує 25–28 тисяч доларів. Однак господар хоче 35–40! А за ці гроші можна придбати житло в новобудові, до того ще й більшої площі, або купити таун-хауз площею 120 квадратів! Хто ж купить стару квартиру за таку суму?

– У старому житловому фонді і комунікації зношені, і низька енергоефективність…

– Так. Це раніше комуналка була в рази дешевшою, то можна було собі дозволити опалювати «повітря», а зараз забудовники стараються робити не тільки із матеріалів, які зберігають тепло, а й за принципом, щоб «сусід сусіда зігрівав». Тож і ціна на комунальні платежі у новобудовах менша.

Зараз будують або з цегли, або з газоблоку. Вони дуже енергоефективні. Плюс будинки утеплюють пінополістиролом або мінеральною ватою, встановлюють двокамерні склопакети і людям не потрібно додатково витрачатися на утеплення… Також у новобудовах індивідуальне опалення. Тож людині не треба хвилюватися, що тепло з центральної системи до неї не дійде. А на вторинному ринку у квартирі це все треба робити самому. І не всюди це взагалі можливо. Наприклад, із тим же індивідуальним опаленням. Адже перейти на нього за нормативами у старому житловому фонді може тільки певний відсоток квартир. І вони вже давно перейшли! А що таке централізоване опалення? Це коли треба оплачувати і за опалення сходових клітин, і за сусіда, який не платить, і ще зверху щось накинуть. А так за лічильником заплатив і знаєш, за що, бо бачиш усі цифри.

Суттєвою є й проблема зношеності комунікацій. Коли купують квартири дідусів-бабусь, які там десятиліттями не робили капітальних ремонтів, там усе треба міняти – електрику, труби, сантехніку.

– Які ще проблеми зі старим фондом?

Можуть бути підводні камені з документами: арешти, залоги, «мертві душі» у прописці, яких не можна знайти. Це все дуже затягує процес оформлення документів. Взагалі якщо з документами все гаразд, то людина за тиждень може провести усі необхідні юридичні процедури і заселитися.

– А чи потрібен взагалі фахівець із нерухомості, коли можна самому в Інтернеті вивчити пропозиції, побувати на місцях, самостійно все вибрати та оформити документи через юристів забудовника?

– Можете провести експеримент: якщо зайдете в будь-який відділ продажу, то почуєте, як кожен продавець говорить, що саме їхній забудовник найнадійніший, найкращий, що у них усе добре і кращих квартир не знайдете. Кому ж вірити?

– Але ж можна нарватися й на ріелтора, підкупленого якимось забудовником…

– Від цього ніхто не застрахований. Однак вибір завжди робить покупець. Спеціаліст із нерухомості – як провідник. Із, скажімо, десяти доріг він знає п’ять надійних, якими ви гарантовано дійдете до кінця. Він вам їх підкаже. Нормальний спеціаліст ніколи не пропонуватиме лише одного забудовника. І скаже про всі ризики, які можуть чекати на людину в кожному випадку. У когось недостатня кількість паркомісць, у когось – віддаленість від інфраструктури, хоча вони запевняють у рекламі в іншому, хтось обіцяє, що біля будинку за проектом буде ліс і зона відпочинку, а спеціаліст із нерухомості знає про долю тієї ділянки – скажімо, те, що вона вже продана і там незабаром розпочнеться інше будівництво. Я про такі моменти завжди попереджаю.

– Що найбільше спрацьовує, коли людина вагається: зекономити на спеціалістові з нерухомості і самостійно займатися придбанням житла чи довіритися фахівцю?

– Стара перевірена приказка: «Скупий платить двічі». Люди, не знаючи про небезпеку, часом втрачають десятки тисяч доларів.